深度剖析丨房鬧頻繁不止？裝修司法鑒定機(jī)構(gòu)力助業(yè)主出招

2018年以來(lái)，精裝修投訴與維權(quán)案件在全國(guó)很多城市爆發(fā)，其頻率之高已經(jīng)上升為行業(yè)大“事件”。廣州的價(jià)款拆分成買賣合同價(jià)與裝修價(jià)款房屋交易案、南京的商品房預(yù)售合同糾紛案、長(zhǎng)沙的雙合同捆綁精裝修銷售案。讓人瞠目結(jié)舌的是，上述例子只是眾多案件中的冰山一角。

本次分享的案例情況更為撲朔迷離，屬于疑似上述三類情況結(jié)合的爭(zhēng)議案例。案件事發(fā)地點(diǎn)位于湖北省武漢市，因該案例極具代表性與可讀性，所以值得分享呈現(xiàn)。

50業(yè)主的集體維權(quán)之路

時(shí)間回到2018年10月21日，50名業(yè)主針對(duì)所購(gòu)房屋的質(zhì)量與精裝修所存問(wèn)題，希望得到房地產(chǎn)公司的明確答復(fù)。隨后“扯皮大戲”持續(xù)上演：10月底，需走流程，11月中才能答復(fù)。11月中，進(jìn)一步溝通，得等多3個(gè)月。11月底，溝通無(wú)果，鬧掰。

走流程的維權(quán)無(wú)果之路是不是似曾相識(shí)？好戲還在后頭！今年1月，50名業(yè)主與地產(chǎn)公司開(kāi)始公堂對(duì)薄。

合同有多坑，業(yè)主就有多慘

通過(guò)50名業(yè)主在法庭上的陳述，本次購(gòu)房維權(quán)案件就合同簽訂方面涉及3個(gè)層面的問(wèn)題：

（1）       預(yù)售合同異議；

（2）       買賣合同價(jià)與裝修價(jià)款拆分糾紛；

（3）       精裝修陷阱。

首先是預(yù)售合同糾紛問(wèn)題。據(jù)業(yè)主陳述，在購(gòu)房當(dāng)天房地產(chǎn)公司首先讓每位業(yè)主繳納5萬(wàn)元作為認(rèn)籌款之用。

隨后，購(gòu)房者通過(guò)一個(gè)專用“搶房微信小程序”進(jìn)行購(gòu)房，經(jīng)過(guò)銷售人員一番“現(xiàn)在不搶房，日后必后悔”似的制造恐慌似銷售引導(dǎo)，業(yè)主們紛紛害怕錯(cuò)過(guò)“煮熟的鴨子”而爭(zhēng)先恐后“下單”。期間房地產(chǎn)公司的“小程序”卻根本沒(méi)有提供足夠時(shí)間給業(yè)主熟悉了解相關(guān)事項(xiàng)，多數(shù)業(yè)主在幾分鐘時(shí)間內(nèi)已完成“搶房”。其中小程序中的《網(wǎng)絡(luò)選房須知》、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《武漢市商品房買賣合同》》及其附件樣本和全裝修協(xié)議樣本及法律法規(guī)應(yīng)明示的其它文件、證書(shū)等，業(yè)主在“搶房”過(guò)程中可謂“毫不知情”。

其次買賣合同價(jià)與裝修價(jià)款拆分糾紛問(wèn)題。在法庭上，原告代理律師首先做事實(shí)陳述：原告與被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱“購(gòu)房合同”）的同時(shí)，被告其后還要求原告簽訂了《委托裝修合同》。合同簽訂后，原告付清了購(gòu)房款及裝修款，被告才將《委托裝修合同》交給原告，原告收到《委托裝修合同》后，發(fā)現(xiàn)該合同約定的雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則，應(yīng)認(rèn)定為顯失公平，于是多次單獨(dú)或通過(guò)集體維權(quán)的方式要求被告撤銷或修改相關(guān)條款，以明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，保證裝修質(zhì)量，但被告對(duì)此要求予以拒絕。

最后是精裝修陷阱問(wèn)題。多名業(yè)主在法庭上反映在看樣板房時(shí)，樣板房的裝修質(zhì)量過(guò)關(guān)，同時(shí)銷售人員承諾日后業(yè)主所購(gòu)房屋裝修質(zhì)量與樣板房相同。但實(shí)際收樓時(shí)，多名業(yè)主所收的卻是毛坯房，且多出屋頂天花板、窗戶臺(tái)面等均出現(xiàn)不同程度質(zhì)量問(wèn)題。不僅如此，在不久之后多名業(yè)主再次查看房屋時(shí)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)樓板漏水發(fā)霉、窗體材料老舊、廚房用品為淘汰品等多種問(wèn)題。

針對(duì)上述三大情況以及房地產(chǎn)公司的“扯皮態(tài)度”，業(yè)主們?nèi)虩o(wú)可忍地表示自己過(guò)去半年中徹底調(diào)入了房地產(chǎn)公司所設(shè)的多種營(yíng)銷陷阱。

法庭爭(zhēng)議

由于本案件所涉及各類情況錯(cuò)綜復(fù)雜，為公平起見(jiàn)本案采取多個(gè)批次、多位法官分別審理的形式進(jìn)行。

隨著大量事實(shí)與證據(jù)的不斷呈現(xiàn)，在該案審理的深入推進(jìn)中，出現(xiàn)了兩大爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是原告與被告所簽訂的《購(gòu)房合同》與《委托裝修合同》是兩個(gè)獨(dú)立不同屬性的合同，還是為一體不可分割的合同；二是原告是否具有單獨(dú)解除委托裝修合同的權(quán)利。圍繞這兩大爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，在法庭上，原告與被告雙方律師展開(kāi)了激烈的辯論。

在聽(tīng)取雙方律師的陳述后，負(fù)責(zé)該案件法官們的觀點(diǎn)也出現(xiàn)分歧。支持業(yè)主觀點(diǎn)的法官認(rèn)為該案件屬于合同捆綁銷售，暗中變相漲價(jià)的典型案例。而提出質(zhì)疑的法官則認(rèn)為，原告在買房之初已對(duì)精裝修樣板間進(jìn)行視察，且認(rèn)定購(gòu)買的是精裝修房。原告提出單方解除委托裝修合同，這違背了契約精神。

妥協(xié)調(diào)解

4月末，武漢市漢南區(qū)法院出面召集部分原告代表商議調(diào)解方案。出面調(diào)解的審判法官向原告代表說(shuō)明希望能接受調(diào)解的是由，并認(rèn)真制定一個(gè)合理的調(diào)解方案。否則，從所簽訂的兩個(gè)合同的基本情況來(lái)看，如果按照正常流程判決，判決的結(jié)果不一定對(duì)原告有利。

“單純從法律層面，原告完全具有解除裝修委托合同的權(quán)利。但現(xiàn)在法院審判，除了要考慮法律效果，還要兼顧政治效果和社會(huì)效果。”談及代理此案的感受時(shí)，原告律師向小編直言：“在審判過(guò)程中可以感覺(jué)到無(wú)論被告律師方還是法院方，均只談及合同是否能夠解除，但并未談及解除合同后所需的責(zé)任。該情況可能隱含預(yù)示單獨(dú)解除委托裝修合同會(huì)被視為不被認(rèn)可的可能性較大。”

案件解析

案件最新情況現(xiàn)在仍在進(jìn)行中，但就目前情況來(lái)看，判結(jié)果以業(yè)主接受調(diào)解或作出不利于業(yè)主的判決中作二選一的選擇。由此可見(jiàn)雖然通過(guò)長(zhǎng)期努力，但是業(yè)主們的維權(quán)之路卻并難以得到一個(gè)“完滿結(jié)果”。

關(guān)于預(yù)售合同糾紛、買賣合同價(jià)與裝修價(jià)款拆分兩個(gè)部分并不在筆者所從事的研究范疇內(nèi)，且多家房地產(chǎn)商對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策規(guī)定也進(jìn)行各種“上有政策，下有對(duì)策”的招式套路進(jìn)行應(yīng)對(duì)，在此不作深究。

但是關(guān)于精裝修陷阱方面，小編有話要說(shuō)。所謂精裝修可從兩個(gè)維度理解，一是新房購(gòu)買時(shí)所帶的精裝修；二是業(yè)主購(gòu)買二手房時(shí)的重新裝修。二者均為出現(xiàn)裝修糾紛的高危環(huán)節(jié)，而業(yè)主在該環(huán)節(jié)中的維權(quán)突破口在于驗(yàn)收和合同簽訂。

首先說(shuō)說(shuō)新房精裝修的驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)需找到具有法院認(rèn)定資質(zhì)的裝修第三方權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)，并委托其進(jìn)行裝修事項(xiàng)驗(yàn)收工作。若出現(xiàn)糾紛爭(zhēng)議，權(quán)威機(jī)構(gòu)所出具的《質(zhì)量鑒定報(bào)告書(shū)》可作為具有法律效應(yīng)的證據(jù)以供業(yè)主維權(quán)，最大程度在糾紛爭(zhēng)議過(guò)程中維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

其次是關(guān)于裝修裝修，該情況下一般由業(yè)主自行尋找裝修公司并委托裝修事宜。在委托裝修工程事項(xiàng)前，雙方應(yīng)先行簽訂《廣東省室內(nèi)裝飾裝修工程施工合同》（《三方裝修合同》），

該合同由廣東省裝飾行業(yè)編寫(xiě)，是消費(fèi)方、承包方及廣東省裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)消費(fèi)者專業(yè)委員會(huì)三方共同簽訂的工程施工合同，推行真正低廉、甚至免費(fèi)、有效第三方權(quán)威監(jiān)督，倡導(dǎo)“先裝修后付款”，結(jié)合家庭居室裝飾裝修工程施工的實(shí)際情況，甲乙丙三方在平等、自愿、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，就甲方裝飾裝修工程的有關(guān)事宜達(dá)成的協(xié)議，以最大程度在裝修過(guò)程中維護(hù)業(yè)主權(quán)益。